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郁亮:地产业利润率下降是趋势

【发表时间:2020-09-13 10:52:11 来源:金晟网】

万科交出了龙头房企的首份半年报。昨天,万科发布半年度报告,上半年实现营业收入413.9亿元,净利润45.6亿元,同比分别增长34.7%和22.3%。本月龙头房企将进入披露高潮,从业绩预告情况来看,今年房企业绩普遍向好。

房地产业务结算价格下降

受到多重因素的影响,上半年万科结算净利润率出现下降势头。据半年报,上半年万科房地产业务的结算均价同比下降8.7%,为10461元/平方米,房地产业务的结算净利率也较2012年同期下降0.1个百分点,为14.1%。万科表示,原因主要来自三方面:首先,行业存在利润率适度下降大趋势;其次,万科结算中装修房占比仍有小幅度上升,而装修业务的利润率低于毛坯房业务;第三,上半年万科结算资源中,部分来自2011至2012年市场低谷时的销售。

尽管如此,上半年万科的净资产收益率同比仍然保持了增长态势,全面摊薄的净资产收益率为6.84%,比去年同期上升0.08个百分点。公司总裁郁亮表示,长期来看,行业进入下半场之后,利润率下降的趋势是存在的,但对股东来说,最重要的指标是净资产收益率而非利润率。通过提升经营效率,可以克服利润率下降的影响。

事实上,最近三年万科的利润率虽然有所下降,但净资产收益率逐年上升,2012年更是达到二十年来新高。郁亮表示,预计今年全年的净资产收益率仍将维持在高位。

谨慎拿地策略没有变

今年上半年万科频频出手,在多地拿下重量级地块。据统计,1-6月万科累计新获取项目42个,权益占地面积约342万平方米,对应的规划建筑面积约925万平方米。截至6月底,万科规划中项目的权益建筑面积为4123万平方米,相比2012年底时的3947万平方米略有增长,仍保持在满足未来两到三年开发需要的水平上。公司董秘谭华杰表示,目前住宅市场的供需关系、库存去化周期都处在比较合理的水平,并不支持过于乐观的地价预期;随着下半年尤其第四季度供地增加,预计土地市场情绪将逐渐趋于理性。

他同时强调,尽管上半年拿地量有所增加,但万科谨慎投资的策略并没有改变,对于那些“面粉贵过面包”、只有房价在短时间内大幅上涨才能盈利的项目,公司仍然采取回避态度。今年上半年,公司新增项目的平均楼面地价约2735元/平方米,与去年全年水平基本持平,仍然保持在合理水平。

由于新开工同比大幅增长96%,并补充了一些项目资源,中期时万科持有的货币资金较年初有所下降,为376.0亿元。尽管如此,万科仍是目前房地产行业中资金最为充裕的企业之一。剔除预收账款后,万科其它负债占总资产的比例为42.7%,较2012年底的43.7%下降1个百个点。万科的有息负债比例仍然处于业内较低水平。


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